Deux ex-concubins ont acheté une maison à parts égales. Depuis la séparation, elle y vit avec les enfants ; lui paie un loyer ailleurs. Trois ans plus tard, au moment de vendre, il réclame une « indemnité d’occupation ». L’occupante répond qu’elle a payé la taxe foncière et entretenu la maison. Le notaire bloque, les avocats demandent un chiffre. C’est souvent à ce stade qu’on appelle l’expert.
L’indemnité d’occupation est la somme due par l’indivisaire qui occupe seul un bien indivis (article 815-9, alinéa 2, du Code civil). Elle se calcule à partir de la valeur locative de marché du bien, diminuée d’un abattement pour précarité que les juges fixent le plus souvent entre 15 et 30 %. Son créancier est l’indivision, non les autres indivisaires pris individuellement, et la demande ne peut pas remonter au-delà de cinq ans (article 815-10, alinéa 3).
Indemnité d’occupation : ce que dit la loi
Le principe : l’article 815-9 du Code civil
Le texte tient en une phrase : « L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité. » Deux conditions en découlent. Il faut une jouissance privative, c’est-à-dire exclusive, et il ne faut pas d’accord contraire entre les indivisaires. Le texte intégral est consultable sur Légifrance.
La Cour de cassation apprécie l’exclusivité de façon concrète. L’indivisaire qui détient seul les clés et a la libre disposition du bien doit l’indemnité, même s’il n’y habite pas en permanence (Cass. 1re civ., 31 mars 2016, n° 15-10.748). À l’inverse, lorsque les autres indivisaires gardent la possibilité d’utiliser le bien, l’indemnité n’est pas due (Cass. 1re civ., 13 janvier 1998, n° 95-12.471). La question des clés est donc la première que pose l’expert.
La prescription de cinq ans : l’article 815-10
L’indemnité d’occupation est un revenu de l’indivision. Elle relève donc de l’alinéa 3 de l’article 815-10 : « Aucune recherche relative aux fruits et revenus ne sera, toutefois, recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l’être. » Une occupation de huit ans ne donne lieu, sauf interruption de la prescription, qu’à cinq années d’indemnité. Une demande en justice, même en référé, interrompt ce délai (article 2241 du Code civil).
Le cas du divorce : l’article 255 du Code civil
Pendant la procédure de divorce, le juge aux affaires familiales peut attribuer à l’un des époux la jouissance du logement « en précisant son caractère gratuit ou non » (article 255, 4°). Cette décision est le premier document que l’expert demande : si la jouissance a été accordée à titre gratuit, la période concernée n’entre pas dans le calcul. Pour le reste de la procédure, le rôle de l’expert est détaillé dans notre article sur le bien immobilier dans un divorce.
| Situation | Qui peut devoir l’indemnité | Point de départ à vérifier | Pièce clé |
|---|---|---|---|
| Divorce | L’époux qui occupe seul le logement indivis ou commun | La décision du juge sur les mesures provisoires et son caractère gratuit ou non | Ordonnance ou jugement du JAF |
| Séparation de concubins ou de partenaires de Pacs | Celui qui reste dans le bien acheté ensemble | Le départ de l’autre, la remise ou le changement des clés | Courriers, état des lieux, attestations |
| Succession | L’héritier qui occupe seul le bien du défunt | Le début de la jouissance exclusive | Acte de notoriété, échanges entre héritiers |
Comment l’expert calcule l’indemnité d’occupation
Le Code civil ne donne aucune formule. La méthode s’est construite dans la pratique des tribunaux et des experts. Elle suit quatre étapes.
Étape 1 : la valeur locative de marché
On cherche le loyer que le bien obtiendrait s’il était loué nu, à un tiers, aux conditions du marché, pendant la période d’occupation. L’expert travaille par comparaison : loyers de biens similaires dans le même secteur, observatoires locaux des loyers lorsqu’ils existent, baux dont il a connaissance. Les annonces servent d’indice, pas de preuve : un loyer affiché n’est pas un loyer signé.
Chaque référence est ensuite corrigée : surface, état, étage, extérieur, stationnement, performance énergétique. Un bien classé F ou G ne se loue pas au prix d’un bien rénové, et depuis la loi Climat et Résilience certains logements ne peuvent plus être proposés à la location dans les mêmes conditions. L’expert doit en tenir compte pour la période concernée.
Étape 2 : le contrôle par le rendement
Pour vérifier l’ordre de grandeur, l’expert rapproche la valeur locative trouvée de la valeur vénale du bien, en appliquant un taux de rendement brut observé localement. Si l’écart est important, l’une des deux analyses doit être reprise. La méthode de calcul de la valeur vénale est présentée dans notre article comment est calculée la valeur vénale d’un bien immobilier.
Étape 3 : l’abattement pour précarité
L’occupant n’est pas un locataire. Il n’a ni bail, ni droit au renouvellement, ni garantie de durée : le partage ou la vente peut intervenir à tout moment. Pour cette raison, les juges retiennent en général un abattement sur la valeur locative, le plus souvent entre 15 et 30 %. Le taux dépend des circonstances : durée prévisible de l’occupation, présence d’enfants, état du bien, procédure de vente déjà engagée. Le juge fixe ce taux souverainement ; l’expert propose un taux motivé.
Étape 4 : la période et le compte d’indivision
L’expert arrête ensuite la période indemnisable (point de départ, fin de l’occupation, limite de cinq ans) et, sur une longue durée, il peut retenir des valeurs différentes année par année plutôt qu’un montant unique. Le total est porté au débit de l’occupant dans le compte d’indivision établi par le notaire.
Cas chiffré fictif
Maison de 110 m² dans la métropole lilloise, achetée à parts égales par deux concubins. L’un l’occupe seul depuis 36 mois. Les chiffres ci-dessous sont fictifs et servent à montrer la méthode.
| Référence de loyer | Surface | Loyer mensuel hors charges | Loyer au m² après correction |
|---|---|---|---|
| Maison A, même quartier | 105 m² | 1 180 € | 11,0 € |
| Maison B, commune voisine | 120 m² | 1 290 € | 10,5 € |
| Maison C, même quartier, rénovée | 100 m² | 1 250 € | 11,4 € |
| Maison D, même rue | 115 m² | 1 420 € | 12,2 € |
| Maison E, même quartier | 110 m² | 1 290 € | 11,7 € |
La médiane des loyers corrigés est de 11,4 €/m². Pour 110 m², la valeur locative de marché ressort à 1 254 €, arrondie à 1 250 € par mois.
Contrôle : la valeur vénale du bien est estimée à 290 000 €. Avec un rendement brut local de 5 %, le loyer théorique serait de 1 208 € par mois. Les deux approches concordent.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Valeur locative de marché | 1 250 € / mois |
| Abattement pour précarité retenu : 20 % | moins 250 € |
| Indemnité d’occupation mensuelle | 1 000 € |
| Durée d’occupation indemnisable | 36 mois |
| Indemnité due à l’indivision | 36 000 € |
| Taxe foncière payée seule par l’occupant (3 × 1 400 €) | moins 4 200 € au crédit de l’occupant |
| Solde dû par l’occupant à l’indivision | 31 800 € |
| Effet réel au partage pour chacun (50 %) | 15 900 € |
Ce dernier chiffre est celui que les parties oublient le plus souvent. L’occupant doit 31 800 € à l’indivision, mais comme il détient lui-même la moitié du bien, il récupère la moitié de cette somme au partage. Le transfert réel de patrimoine vers l’autre indivisaire est de 15 900 €, et non de 31 800 €.
Erreurs fréquentes et points de contestation
- Retenir un loyer d’annonce sans correction. C’est l’argument le plus facile à attaquer pour l’avocat adverse.
- Oublier l’abattement pour précarité, ou l’appliquer deux fois (une fois dans le choix des références, une fois en pourcentage).
- Présenter l’indemnité comme une dette envers l’autre indivisaire. Elle est due à l’indivision et passe par le compte d’indivision.
- Réclamer plus de cinq ans d’indemnité sans acte interruptif de prescription.
- Ignorer les dépenses payées par l’occupant. Taxe foncière, travaux de conservation, remboursement de l’emprunt : ces sommes peuvent donner lieu à des créances qui viennent en compensation dans le compte d’indivision. Elles ne font pas disparaître l’indemnité.
- Confondre les régimes. Le locataire resté dans les lieux après la fin de son bail doit aussi une « indemnité d’occupation », mais sur un autre fondement que l’article 815-9. Les règles de calcul et de preuve ne sont pas les mêmes.
Lorsque l’évaluation est contestée, le juge peut ordonner une expertise judiciaire. Son déroulement est expliqué dans notre article expertise judiciaire immobilière : comment se déroule une mission. Pour comprendre pourquoi une simple estimation d’agence pèse moins devant un tribunal, voir expert judiciaire ou agent immobilier : quelle différence.
Questions fréquentes
Comment calculer une indemnité d’occupation ?
On part de la valeur locative de marché du bien, établie par comparaison avec des loyers de biens similaires. On applique ensuite un abattement pour précarité, souvent entre 15 et 30 %, puis on multiplie le montant mensuel par la durée d’occupation exclusive, dans la limite de cinq ans.
Qui doit payer l’indemnité d’occupation ?
L’indivisaire qui a la jouissance exclusive du bien : époux, ex-concubin, partenaire de Pacs ou héritier. Il la doit à l’indivision. Elle est inscrite à son débit dans le compte d’indivision et se règle en général au moment du partage.
Garder les clés suffit-il pour devoir une indemnité d’occupation ?
Oui, si la détention des clés prive les autres indivisaires de l’accès au bien. La Cour de cassation l’a jugé le 31 mars 2016 (n° 15-10.748), même en l’absence d’occupation effective. Si chacun peut accéder librement au bien, l’indemnité n’est pas due.
Peut-on réclamer une indemnité d’occupation sur plus de cinq ans ?
Non, sauf si la prescription a été interrompue. L’article 815-10 du Code civil limite la demande aux cinq années précédant la réclamation. Une assignation en justice interrompt ce délai.
L’indemnité d’occupation est-elle due pendant une procédure de divorce ?
Cela dépend de la décision du juge aux affaires familiales. L’article 255 du Code civil lui impose de préciser si la jouissance du logement attribuée à un époux est gratuite ou non. Si elle est gratuite, aucune indemnité n’est due pour cette période.
Un expert est-il obligatoire pour fixer l’indemnité d’occupation ?
Non. Les parties peuvent s’accorder sur un montant, le notaire peut le proposer. Une évaluation argumentée devient utile dès qu’il y a désaccord : c’est elle qui permet de discuter sur des chiffres plutôt que sur des impressions, et elle sert de base si le juge est saisi.
Faire établir la valeur locative
L’indemnité d’occupation se discute rarement sur le principe. Le désaccord porte presque toujours sur le montant, et donc sur la valeur locative et le taux d’abattement. Une évaluation motivée, référence par référence, évite des mois de procédure. Pour une expertise amiable ou un avis avant partage, vous pouvez contacter le cabinet.
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