Déplafonnement du loyer commercial : cas, preuve et calcul

Le bail de votre boutique arrive à son terme. Le bailleur vous adresse un congé avec offre de renouvellement et propose un loyer en hausse de près de 25 %. Il invoque la piétonnisation de la rue et l’ouverture d’un parking public à deux pas. Votre avocat vous parle de plafonnement, le bailleur de déplafonnement. Qui a raison ?

Le déplafonnement du loyer commercial est l’exception qui permet, lors du renouvellement, de fixer le nouveau loyer à la valeur locative au lieu de le limiter à la variation de l’indice (ILC ou ILAT). Il joue dans trois situations : une modification notable de l’un des quatre premiers éléments de la valeur locative pendant le bail expiré, un bail d’une durée supérieure à neuf ans (par contrat ou par tacite prolongation au delà de douze ans), et certains locaux hors plafonnement (bureaux, locaux monovalents, terrains). La charge de la preuve pèse sur celui qui invoque l’exception, en pratique le bailleur. Quand la hausse découle d’une modification notable ou d’un bail contractuellement plus long que neuf ans, elle est étalée à raison de 10 % par an au maximum.

Le principe : un loyer renouvelé plafonné

L’article L.145-33 du Code de commerce pose la règle de départ : le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après cinq éléments :

1. les caractéristiques du local ;
2. la destination des lieux ;
3. les obligations respectives des parties ;
4. les facteurs locaux de commercialité ;
5. les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L.145-34 vient aussitôt limiter cette règle. Pour un bail de neuf ans au plus, la variation du loyer lors du renouvellement ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. C’est le plafonnement. Le texte est consultable sur le Code de commerce publié par Légifrance.

Le plafond ne joue que dans un sens. Si la valeur locative est inférieure au loyer plafonné, c’est la valeur locative qui s’applique, puisque l’article L.145-34 encadre seulement le taux de variation à la hausse. Attention aussi à ne pas confondre valeur locative et valeur vénale : la première mesure ce que vaut l’occupation du local, la seconde ce que vaudrait sa vente.

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a modifié plusieurs règles du bail commercial (mensualisation du loyer, dépôt de garantie, clause résolutoire). Elle n’a pas touché aux articles L.145-33 et L.145-34 : le régime du plafonnement et du déplafonnement reste celui issu de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel.

Les cas de déplafonnement du loyer commercial

La modification notable des éléments 1° à 4°

C’est le cas le plus discuté devant le juge des loyers commerciaux. L’article L.145-34 écarte le plafonnement en cas de « modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ». Le cinquième élément, les prix du voisinage, est exclu : une hausse générale des loyers du quartier ne suffit jamais, seule.

Chaque élément est précisé par la partie réglementaire du code :

• Caractéristiques du local (art. R.145-3) : situation dans l’immeuble, surface, volume, accès du public, répartition des surfaces, état d’entretien, équipements. Une extension de surface ou l’adjonction d’une réserve peut constituer une modification notable.
• Destination des lieux : une déspécialisation autorisée pendant le bail, qui élargit les activités permises, modifie la valeur locative.
• Obligations respectives des parties (art. R.145-8) : transfert de charges, nouvelles obligations légales. Point souvent mal compris : les améliorations apportées aux lieux pendant le bail à renouveler ne sont prises en considération que si le bailleur en a assumé la charge, directement ou indirectement. Les travaux financés par le seul locataire ne peuvent pas, à ce stade, servir d’argument au bailleur.
• Facteurs locaux de commercialité (art. R.145-6) : importance de la ville, du quartier ou de la rue, répartition des activités dans le voisinage, moyens de transport, attrait ou sujétions de l’emplacement. Le texte précise que ces facteurs s’apprécient selon « l’intérêt que présente, pour le commerce considéré », chacun de ces éléments.

Sur ce dernier point, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé la règle le 18 septembre 2025 (pourvoi n° 24-13.288) : la modification notable des facteurs locaux de commercialité justifie le déplafonnement si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire. Le bailleur n’a pas à démontrer que le chiffre d’affaires a réellement progressé. Il doit en revanche relier la modification à l’activité exercée dans les lieux : un nouveau parking aide une boutique de prêt-à-porter, beaucoup moins un cabinet qui reçoit sur rendez-vous.

La durée du bail

Le plafonnement ne s’applique qu’aux baux dont la durée n’excède pas neuf ans. Deux situations font sauter le plafond :

• un bail conclu pour plus de neuf ans (douze ans, par exemple), par une clause expresse ;
• un bail de neuf ans qui s’est prolongé tacitement au delà de douze ans, faute de congé ou de demande de renouvellement.

La seconde hypothèse est fréquente dans les petits commerces où personne n’a pensé à délivrer un congé. Le locataire découvre, au moment du renouvellement, que la protection du plafond a disparu.

Les locaux hors plafonnement

L’article L.145-36 renvoie à des règles propres pour trois catégories de locaux. Le prix des terrains est fixé selon leurs éléments particuliers (art. R.145-9). Les locaux construits en vue d’une seule utilisation, dits monovalents (hôtel, cinéma, station-service, clinique), peuvent être évalués selon les usages de la branche d’activité (art. R.145-10). Les locaux à usage exclusif de bureaux sont évalués par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents (art. R.145-11). Pour ces locaux, on ne parle pas à proprement parler de déplafonnement : le plafond ne s’applique pas dès l’origine.

Le lissage de 10 % : quand il s’applique et quand il ne s’applique pas

Depuis la loi Pinel, le dernier alinéa de l’article L.145-34 prévoit qu’en cas de modification notable des éléments 1° à 4°, ou s’il est fait exception au plafonnement par suite d’une clause relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Le Conseil constitutionnel a déclaré cette disposition conforme à la Constitution (décision n° 2020-837 QPC du 7 mai 2020).

Ce lissage a un champ étroit. La Cour de cassation l’a rappelé le 16 octobre 2025 (3e civ., pourvoi n° 23-23.834) : il ne s’applique pas aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis par tacite prolongation pendant plus de douze ans. Le locataire dans cette situation subit la hausse en une seule fois. Les locaux monovalents, les bureaux et les terrains, qui n’entrent dans aucun des deux cas visés par le texte, ne bénéficient pas non plus de l’étalement.

Comment l’expert chiffre un loyer déplafonné : cas pratique

Ce dossier est fictif. Il reprend la démarche suivie dans une expertise de valeur locative.

Les faits. Une boutique de prêt-à-porter dans une rue commerçante d’une grande ville du Nord. Bail de neuf ans ayant pris effet le 1er avril 2017, loyer initial de 24 000 € HT par an. Pendant le bail, la rue a été rendue piétonne et un parking public de 400 places a ouvert à 150 mètres. Le bailleur demande au renouvellement, au 1er avril 2026, un loyer de 36 000 €.

Étape 1 : le loyer plafonné. On applique au loyer initial la variation de l’indice de référence sur la durée du bail expiré. Avec une hypothèse de variation de 22 % (chiffre retenu pour l’exemple, à remplacer par les indices réellement publiés), le loyer plafonné s’établit à 29 280 €.

Étape 2 : la modification notable. L’expert décrit l’état des lieux au début et à la fin du bail : flux piétons, stationnement, desserte, commerces voisins. Il vérifie que la modification est intervenue pendant le bail expiré, qu’elle est durable et qu’elle peut profiter à une activité de vente à des clients de passage. Ici, les trois conditions sont réunies.

Étape 3 : la valeur locative. La surface est pondérée (zone de vente, réserve, étage) pour obtenir 80 m² pondérés. L’expert retient des références de loyers de locaux comparables du secteur, puis les corrige (emplacement, linéaire de vitrine, état, date du loyer). C’est la même méthode par comparaison que pour l’indemnité d’occupation, appliquée ici à un local commercial.

Valeur locative : 80 m² × 450 € = 36 000 € HT par an. L’écart avec le loyer plafonné atteint 23 %.

Étape 4 : le lissage. La hausse découle d’une modification notable : l’étalement s’applique. Le loyer acquitté l’année précédant le renouvellement s’élevait, après indexation, à 29 000 €. Le loyer évolue ainsi, hors indexation annuelle :

• année 1 : 29 000 × 1,10 = 31 900 € ;
• année 2 : 31 900 × 1,10 = 35 090 € ;
• année 3 : 36 000 €, la valeur locative étant atteinte.

Sur les trois premières années, le locataire paie 5 010 € de moins que si la hausse s’était appliquée d’un coup. Si le bail avait été de neuf ans prolongé jusqu’à treize ans, il aurait payé 36 000 € dès la première année.

Erreurs fréquentes et points de contestation

Confondre chiffre d’affaires et commercialité. Une hausse du chiffre d’affaires du locataire ne prouve pas, à elle seule, une modification des facteurs locaux de commercialité. Elle peut venir de la qualité de sa gestion. L’expert s’appuie sur des données extérieures au commerce : comptages piétons, arrêtés de piétonnisation, ouvertures et fermetures d’enseignes, desserte en transports.

Invoquer les travaux du locataire. L’article R.145-8 est clair : les améliorations réalisées pendant le bail à renouveler ne comptent que si le bailleur en a supporté la charge. Le bailleur qui fonde sa demande sur la vitrine refaite par son locataire s’expose à un rejet.

Oublier la date de comparaison. La modification doit être appréciée sur la durée du bail expiré, entre la fixation initiale du loyer et le renouvellement. Une modification antérieure à la prise d’effet du bail, déjà intégrée dans le loyer initial, ne compte pas.

Négliger l’activité réellement exercée. Depuis l’arrêt du 18 septembre 2025, la question n’est pas de savoir si la rue est devenue plus attractive en général, mais si elle l’est devenue pour ce commerce-là.

Laisser passer le délai. L’action en fixation du loyer renouvelé est soumise à la prescription de deux ans de l’article L.145-60. Le point de départ et le calcul de ce délai donnent lieu à un contentieux abondant : mieux vaut agir tôt plutôt que de discuter ensuite de la recevabilité.

Confondre renouvellement et révision triennale. En cours de bail, la révision de l’article L.145-38 obéit à une règle différente : le loyer ne peut dépasser la variation de l’indice que si une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité a entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

Questions fréquentes

Quand peut-on déplafonner un loyer commercial ?

Au renouvellement du bail, dans trois cas : modification notable des caractéristiques du local, de la destination, des obligations des parties ou des facteurs locaux de commercialité pendant le bail expiré ; bail d’une durée supérieure à neuf ans, par contrat ou par tacite prolongation au delà de douze ans ; locaux à usage exclusif de bureaux, monovalents ou terrains, qui échappent au plafonnement.

Qui doit prouver la modification notable ?

Celui qui demande à écarter le plafond, en pratique le bailleur. Il doit établir la réalité de la modification, son caractère notable, sa survenance pendant le bail expiré et, pour les facteurs locaux de commercialité, son incidence favorable possible sur l’activité exercée.

Le lissage de 10 % s’applique-t-il toujours ?

Non. Il joue en cas de modification notable des éléments 1° à 4° et pour les baux conclus pour plus de neuf ans. Il ne s’applique pas au bail de neuf ans prolongé tacitement au delà de douze ans (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 23-23.834), ni aux bureaux, locaux monovalents et terrains.

Le loyer renouvelé peut-il baisser ?

Oui. Le plafonnement limite la hausse, pas la baisse. Si la valeur locative est inférieure au loyer en cours, le locataire peut demander que le loyer renouvelé soit fixé à cette valeur.

Comment se calcule un loyer déplafonné ?

On détermine la valeur locative à partir des cinq éléments de l’article L.145-33 : surface pondérée, références de loyers comparables corrigées, ajustements liés aux obligations du bail. Le résultat est ensuite comparé au loyer plafonné, puis, si le texte le prévoit, étalé par le lissage de 10 % par an.

Faut-il une expertise pour obtenir le déplafonnement ?

Elle n’est pas obligatoire, mais le juge des loyers commerciaux désigne fréquemment un expert lorsque les parties ne s’accordent pas. Le déroulement de cette mesure est détaillé dans notre article sur l’expertise judiciaire immobilière. Une expertise amiable réalisée en amont permet de chiffrer l’enjeu et de décider s’il vaut la peine de plaider. Sur la différence entre un avis d’agence et un rapport d’expert, voir expert judiciaire ou agent immobilier.

Faire chiffrer votre loyer avant de négocier

Un déplafonnement se gagne ou se perd sur des faits : l’état de la rue il y a neuf ans, les références de loyers, la nature exacte de l’activité. Avant d’accepter une offre de renouvellement ou de saisir le juge, une expertise de valeur locative chiffre le loyer plafonné, la valeur locative et l’effet du lissage. Le cabinet de Michel Copin, expert judiciaire près la cour d’appel de Douai, intervient pour les bailleurs comme pour les locataires, dans toute la France. Pour en parler : prendre contact.