Un bailleur délivre congé sans offre de renouvellement à un coiffeur installé depuis douze ans dans une rue commerçante. Le locataire reçoit l’acte, lit le mot « éviction » et se demande ce qu’il va toucher. Le bailleur, lui, se demande ce qu’il va payer. Les deux montants qu’ils ont en tête sont souvent éloignés du simple au double.
Indemnité d’éviction en bail commercial : la réponse courte
L’indemnité d’éviction est la somme que le bailleur doit verser au locataire commercial quand il refuse de renouveler le bail sans motif grave et légitime. Elle répare tout le préjudice causé par le non-renouvellement (article L.145-14 du Code de commerce). Son calcul suit une question préalable : le locataire peut-il se réinstaller à proximité sans perdre sa clientèle ? Si oui, il reçoit la valeur de son droit au bail (indemnité de déplacement). Si non, il reçoit la valeur de son fonds de commerce (indemnité de remplacement). Dans les deux cas s’ajoutent des indemnités accessoires : frais de remploi, déménagement, réinstallation, trouble commercial.
Le cadre juridique de l’indemnité d’éviction
Le principe : article L.145-14 du Code de commerce
Le texte pose la règle en une phrase : le bailleur peut refuser le renouvellement, mais il doit alors payer au locataire évincé « une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ». Il précise que cette indemnité comprend notamment « la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ».
Deux mots de cette phrase pèsent lourd en expertise. « Notamment » : la liste n’est pas fermée, d’autres postes de préjudice peuvent être retenus. « Sauf » : la valeur du fonds est le point de départ, et c’est au bailleur de prouver que le préjudice est inférieur, en particulier que le locataire peut transférer son activité.
Les cas où aucune indemnité n’est due
L’article L.145-17 dispense le bailleur de toute indemnité dans deux situations :
- un motif grave et légitime contre le locataire. S’il s’agit d’une inexécution d’obligation ou d’une cessation d’exploitation sans raison sérieuse, l’infraction ne peut être invoquée que si elle a continué plus d’un mois après une mise en demeure par acte extrajudiciaire reproduisant le texte ;
- un immeuble à démolir pour insalubrité reconnue par l’autorité administrative, ou qui ne peut plus être occupé sans danger.
L’article L.145-18 ouvre une autre voie au bailleur qui reconstruit : il peut éviter l’indemnité en offrant au locataire un local correspondant à ses besoins, situé à un emplacement équivalent. Le locataire perçoit alors une indemnité pour la privation temporaire de jouissance et la moins-value de son fonds, et le remboursement de ses frais normaux de déménagement et d’emménagement.
Délais et droits des parties
| Étape | Texte | Ce qu’il faut retenir |
|---|---|---|
| Congé du bailleur | L.145-9 | Six mois à l’avance, par acte extrajudiciaire, motivé, avec mention du délai de deux ans pour agir |
| Refus de renouvellement en réponse à une demande | L.145-10 | Dans les trois mois de la demande, par acte extrajudiciaire, avec la même mention du délai de deux ans |
| Action du locataire | L.145-9, L.145-10, L.145-60 | Deux ans pour saisir le tribunal et réclamer l’indemnité |
| Maintien dans les lieux | L.145-28 | Le locataire ne peut être obligé de partir avant d’avoir été payé ; il verse une indemnité d’occupation |
| Droit de repentir | L.145-58 | Le bailleur peut renoncer à évincer jusqu’à quinze jours après que la décision est passée en force de chose jugée, s’il paie les frais et consent au renouvellement |
| Remise des clés | L.145-29 | Trois mois après le versement de l’indemnité au locataire ou la notification de sa consignation chez un séquestre |
Le droit de repentir n’est possible que si le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre local pour se réinstaller (article L.145-58, alinéa 2). Une fois exercé, il est irrévocable (article L.145-59).
Comment l’expert calcule l’indemnité d’éviction
Étape 1 : le fonds est-il transférable ?
Tout le calcul dépend de cette question. Un fonds dont la clientèle tient à l’emplacement (boulangerie de quartier, tabac-presse, pharmacie avec contraintes d’implantation) se perd en général avec le local. Un fonds dont la clientèle suit l’exploitant (cabinet, activité de destination, commerce sur rendez-vous) peut souvent être déplacé.
En pratique, je vérifie trois éléments sur le terrain :
- la nature de la clientèle (de passage ou fidélisée) et la part du chiffre d’affaires qu’elle représente ;
- l’existence, dans un périmètre cohérent avec cette clientèle, de locaux vacants de surface, de destination et de commercialité comparables ;
- les contraintes propres à l’activité : licence, extraction, accessibilité, autorisations.
La fiche de service-public.fr consacrée à l’indemnité d’éviction le rappelle : c’est au bailleur d’apporter la preuve que le fonds ne disparaît pas. Faute de cette preuve, l’indemnité de remplacement s’applique.
Étape 2 : l’indemnité principale
Si le fonds est perdu : la valeur du fonds de commerce. Les usages retiennent deux approches, recoupées entre elles :
- un pourcentage du chiffre d’affaires hors taxes moyen des trois derniers exercices, propre à chaque activité ;
- un multiple de l’excédent brut d’exploitation (EBE) moyen, après retraitements : loyer ramené à la valeur locative de renouvellement, rémunération normale de l’exploitant, charges ou produits exceptionnels.
Ces coefficients ne s’inventent pas. Ils se justifient par des cessions comparables du même secteur, et c’est sur ce point que les dires des parties se concentrent.
Si le fonds est transférable : la valeur du droit au bail. La méthode la plus utilisée est celle du différentiel. On mesure l’économie annuelle de loyer dont profitait le locataire grâce au statut (loyer qu’il aurait payé en cas de renouvellement, souvent plafonné, comparé à la valeur locative de marché), puis on lui applique un coefficient de situation qui traduit la qualité de l’emplacement et l’adéquation à l’activité. Si le loyer en place égale déjà la valeur de marché, le droit au bail n’a pas de valeur par cette méthode.
Une règle encadre les deux hypothèses : la valeur du droit au bail est un plancher. Le droit au bail fait partie du fonds, le fonds ne peut donc pas valoir moins que lui. Pour un emplacement de premier ordre occupé par une exploitation peu rentable, c’est le droit au bail qui fixe l’indemnité, même en cas de perte du fonds.
La question du plafonnement du loyer de renouvellement entre directement dans ce calcul. Je l’ai détaillée dans l’article consacré au déplafonnement du loyer commercial.
Étape 3 : les indemnités accessoires
| Poste | Remplacement (fonds perdu) | Déplacement (fonds transféré) | Justification attendue |
|---|---|---|---|
| Frais de remploi (droits de mutation et frais d’acte) | Oui, si le locataire rachète un fonds | Oui, pour l’acquisition du nouveau droit au bail | Barème de l’article 719 du CGI ou frais réels |
| Frais de déménagement | Oui | Oui | Devis |
| Frais de réinstallation (agencements) | Selon le cas | Oui, avec abattement de vétusté | Devis, factures des agencements perdus |
| Trouble commercial | Rarement | Oui | Perte de résultat pendant la réinstallation |
| Double loyer | Non | Oui, si chevauchement inévitable | Bail du nouveau local |
| Licenciement du personnel | Oui, si l’éviction l’impose | Si réinstallation lointaine | Calcul des indemnités légales et conventionnelles |
Le barème des droits sur une cession de fonds de commerce est fixé par l’article 719 du CGI et les taxes additionnelles : rien jusqu’à 23 000 €, 3 % de 23 000 à 200 000 €, 5 % au-delà, selon la page cession de fonds de commerce d’impots.gouv.fr.
Plusieurs demandes sont en revanche écartées. La CCI Paris Île-de-France cite notamment le matériel et le mobilier, qui restent au locataire, les aménagements du local quitté, l’impôt sur la plus-value et le préjudice moral.
Cas chiffré : un salon de coiffure à Lille
Les données qui suivent sont fictives. Elles montrent comment un même dossier peut produire deux indemnités très différentes.
Données de départ
- Local de 60 m², soit 50 m² pondérés.
- Loyer de renouvellement plafonné : 14 400 € HT HC par an.
- Valeur locative de marché pour un local équivalent dans la rue : 22 000 € HT HC par an.
- Chiffre d’affaires HT moyen sur trois ans : 210 000 €.
- EBE moyen retraité : 42 000 €.
Valeur du fonds
- Par le chiffre d’affaires : 210 000 € x 55 % = 115 500 €.
- Par l’EBE : 42 000 € x 3 = 126 000 €.
- Valeur retenue après recoupement : 120 000 €.
Le taux de 55 % et le multiple de 3 sont des hypothèses de l’exemple. Dans un rapport, chacun doit être appuyé sur des cessions de salons comparables.
Valeur du droit au bail
- Économie annuelle de loyer : 22 000 € – 14 400 € = 7 600 €.
- Coefficient de situation retenu pour l’exemple : 6.
- Droit au bail : 7 600 € x 6 = 45 600 €, inférieur à la valeur du fonds. Le plancher ne joue pas.
| Poste | Hypothèse A : aucun local disponible, fonds perdu | Hypothèse B : local équivalent à 200 m, fonds transféré |
|---|---|---|
| Indemnité principale | 120 000 € (fonds) | 45 600 € (droit au bail) |
| Remploi | 5 910 € (2 910 € de droits sur 120 000 € et 3 000 € de frais d’acte) | 2 500 € (frais réels d’acquisition) |
| Déménagement | 4 000 € | 4 000 € |
| Réinstallation, après vétusté | 0 € | 14 000 € |
| Trouble commercial (trois mois d’EBE) | 0 € | 10 500 € |
| Double loyer (deux mois) | 0 € | 3 700 € |
| Total | 129 910 € | 80 300 € |
L’écart atteint près de 50 000 €. Il ne vient d’aucun coefficient : il vient de la réponse à la question de l’étape 1. C’est pourquoi un rapport sérieux documente le marché locatif du secteur à la date d’évaluation, avec les locaux réellement disponibles, plutôt que d’affirmer qu’un transfert est « possible ».
Les erreurs qui coûtent cher
Se tromper de date d’évaluation. Selon service-public.fr, le préjudice s’apprécie à la date du départ si le locataire a quitté les lieux, ou à la date de la décision qui fixe l’indemnité s’il s’y est maintenu. Dans ce second cas, les chiffres d’affaires postérieurs à l’expiration du bail entrent dans le calcul. Un fonds qui progresse pendant la procédure augmente l’indemnité.
Partir trop tôt. Le locataire qui quitte les lieux avant d’être payé renonce à la protection du maintien prévu par l’article L.145-28. Une réinstallation précipitée à proximité fournit aussi au bailleur la preuve que le fonds était transférable, et fait basculer le calcul vers la seule valeur du droit au bail.
Oublier l’indemnité d’occupation. Pendant le maintien dans les lieux, le locataire doit une indemnité d’occupation fixée selon les règles de la valeur locative (article L.145-28). Elle vient en compensation de l’indemnité d’éviction et doit être chiffrée en même temps. Elle n’a rien à voir avec l’indemnité d’occupation entre indivisaires, qui obéit à l’article 815-9 du Code civil.
Laisser passer le délai de deux ans. Le congé et le refus de renouvellement doivent mentionner ce délai. Une fois expiré, l’action en paiement de l’indemnité est prescrite (articles L.145-9, L.145-10 et L.145-60).
Produire des coefficients sans références. Un pourcentage de chiffre d’affaires tiré d’un barème générique, sans cession comparable, sera contesté par l’expert adverse et souvent écarté. La méthode doit être traçable, comme pour la valeur vénale d’un bien immobilier.
Expertise amiable ou judiciaire ?
Le bailleur et le locataire peuvent fixer l’indemnité à l’amiable. À défaut d’accord, le tribunal judiciaire la fixe, et il désigne en pratique un expert. Avant d’en arriver là, une expertise amiable permet à chaque partie de connaître l’ordre de grandeur sérieux de l’indemnité et de négocier sur des bases chiffrées. Le déroulement d’une mission ordonnée par le juge est présenté dans l’article sur l’expertise judiciaire immobilière.
Questions fréquentes
Qui paie l’indemnité d’éviction en bail commercial ?
Le bailleur qui refuse le renouvellement, sauf motif grave et légitime ou immeuble insalubre ou dangereux (article L.145-17 du Code de commerce). Les personnes publiques propriétaires la doivent aussi, même pour un motif d’utilité publique (article L.145-26).
Le locataire doit-il quitter les lieux avant d’être payé ?
Non. L’article L.145-28 lui permet de rester dans les lieux, aux clauses et conditions du bail expiré, jusqu’au paiement. Il remet les clés dans les trois mois qui suivent le versement de l’indemnité ou la notification de sa consignation chez un séquestre (article L.145-29).
Quelle différence entre indemnité de remplacement et indemnité de déplacement ?
L’indemnité de remplacement correspond à la valeur du fonds de commerce, quand la clientèle est perdue avec le local. L’indemnité de déplacement correspond à la valeur du droit au bail, quand le locataire peut se réinstaller à proximité sans perdre sa clientèle. Dans les deux cas, les indemnités accessoires s’ajoutent.
Le bailleur peut-il changer d’avis après la fixation de l’indemnité ?
Oui, par le droit de repentir de l’article L.145-58 : jusqu’à quinze jours après que la décision est passée en force de chose jugée, à condition que le locataire soit encore dans les lieux et n’ait pas loué ou acheté un autre local. Le bailleur paie alors les frais de l’instance et consent au renouvellement. Sa décision est irrévocable.
Combien de temps le locataire a-t-il pour réclamer l’indemnité ?
Deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, ou de la date de signification du refus de renouvellement (articles L.145-9 et L.145-10).
L’indemnité d’éviction peut-elle être inférieure à la valeur du droit au bail ?
Non. Le droit au bail est un élément du fonds de commerce : sa valeur constitue le plancher de l’indemnité principale, même lorsque l’exploitation est peu rentable.
Faire chiffrer une indemnité d’éviction
Un congé avec refus de renouvellement ouvre une négociation dont l’issue dépend d’abord de la qualité des chiffres. J’interviens comme expert en évaluation immobilière, à titre amiable pour un bailleur, un locataire ou leur avocat, et sur désignation judiciaire. Pour un premier échange sur votre dossier, passez par la page contact.
No responses yet