Un commerçant repère une boutique bien placée dans une rue piétonne. Le bailleur accepte de lui louer le local, mais réclame 40 000 € à la signature, en plus du loyer. Le preneur se demande ce qu’il paie au juste, si le montant est justifié et ce que deviendra cette somme dans neuf ans, au moment du renouvellement.
Le pas-de-porte en bail commercial est la somme versée par le locataire au bailleur lors de la conclusion du bail, en plus du loyer. Aucun article du Code de commerce ne le définit. Selon l’intention des parties, il est qualifié soit de supplément de loyer (un loyer payé d’avance), soit d’indemnité compensant un avantage ou une perte subie par le bailleur. Cette qualification commande sa fiscalité et son poids lors de la fixation du loyer renouvelé. Son montant n’est encadré par aucun texte, mais il peut se chiffrer : l’expert le rapproche de l’écart entre la valeur locative du local et le loyer stipulé.
Pas-de-porte, droit au bail, dépôt de garantie : ne pas confondre
Trois sommes circulent à l’entrée dans un local commercial, et elles sont souvent confondues dans les actes.
| Somme | Qui paie | Qui reçoit | Moment | Restituée en fin de bail ? |
|---|---|---|---|---|
| Pas-de-porte (droit d’entrée) | Locataire entrant | Bailleur | Conclusion du premier bail | Non |
| Prix de cession du droit au bail | Locataire entrant | Locataire sortant | Cession du bail en cours | Non |
| Dépôt de garantie | Locataire | Bailleur | Signature du bail | Oui, sous déduction des sommes dues |
Cette somme n’existe que dans la relation avec le propriétaire, lors d’une première mise en location. Le droit au bail, lui, se négocie entre l’ancien et le nouveau locataire : c’est la valeur du bail en cours, et notamment de son loyer quand il est inférieur au marché. La confusion vient de ce que les deux répondent à la même logique économique : payer en capital un avantage de loyer.
Nature juridique du pas-de-porte : supplément de loyer ou indemnité
Une qualification qui dépend de l’intention des parties
Faute de texte, la jurisprudence s’en remet à la commune intention des parties. Deux qualifications sont possibles.
Le supplément de loyer. La somme constitue la contrepartie de la jouissance des lieux, au même titre que les loyers périodiques, mais payée en une fois. C’est le cas lorsque le loyer stipulé est inférieur à la valeur locative et que le pas-de-porte vient combler l’écart.
L’indemnité. La somme rémunère autre chose que la jouissance : l’avantage que le locataire tire de la propriété commerciale, qui lui ouvre un droit au renouvellement et, à défaut, à une indemnité d’éviction, et la dépréciation corrélative de l’immeuble pour le bailleur, dont le bien est désormais grevé d’un bail difficile à reprendre.
En cas de litige, le juge recherche ce que les parties ont voulu. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait refusé de tenir compte d’un pas-de-porte au renouvellement « sans rechercher si, selon l’intention des parties, les sommes payées d’avance pouvaient constituer, au même titre que les redevances périodiques, la contrepartie de la jouissance des lieux » (Cass. 3e civ., 11 octobre 1978, n° 77-11.212, Bull. III n° 312).
Les indices retenus en pratique
Quand la clause est muette, l’analyse porte sur des éléments concrets :
- le niveau du loyer stipulé : un loyer nettement inférieur aux loyers du voisinage oriente vers le supplément de loyer ;
- les termes du bail : « supplément de loyer », « loyer payé d’avance », « indemnité », « droit d’entrée » ;
- le traitement comptable et fiscal retenu par chacune des parties au moment du versement ;
- le contexte : local neuf jamais loué, emplacement très recherché, négociation d’une franchise de loyer en parallèle.
Mieux vaut rédiger une clause qui qualifie expressément la somme et en précise l’objet. C’est aussi le moment de fixer, si les parties le souhaitent, le sort du pas-de-porte au renouvellement.
Fiscalité du pas-de-porte : l’enjeu de la qualification
La doctrine administrative pose un principe simple. Les pas-de-porte et droits d’entrée de toutes sortes sont des recettes imposables lorsqu’ils ont le caractère de suppléments de loyer. Ils ne le sont pas lorsqu’ils constituent uniquement la contrepartie de la dépréciation de l’immeuble, à condition que cette dépréciation soit réelle (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 220 à 240, à consulter sur le site du BOFiP). L’administration ajoute que le droit d’entrée n’est pas un supplément de loyer lorsque le loyer stipulé n’est pas anormalement bas.
| Qualifié de supplément de loyer | Qualifié d’indemnité | |
|---|---|---|
| Bailleur particulier | Revenu foncier imposable | Non imposable si dépréciation réelle de l’immeuble |
| Locataire | Charge, répartie sur la durée du bail | Élément incorporel inscrit à l’actif |
| Renouvellement du bail | Peut être intégré au loyer d’origine | Sans incidence directe sur le loyer d’origine |
| Preuve à apporter | Écart entre loyer stipulé et valeur locative | Réalité de la dépréciation de l’immeuble |
Pour le régime de TVA, les règles d’amortissement chez le preneur et le traitement d’un bailleur soumis à l’impôt sur les sociétés, il faut interroger l’expert-comptable. Le point à retenir pour la suite : la qualification choisie à la signature produit ses effets pendant toute la vie du bail, y compris au renouvellement.
Le pas-de-porte au renouvellement du bail
L’article L.145-33 du Code de commerce impose que le loyer du bail renouvelé corresponde à la valeur locative, déterminée d’après les caractéristiques du local, sa destination, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix pratiqués dans le voisinage. Pour un bail de neuf ans, l’article L.145-34 plafonne la hausse à la variation de l’indice, sauf exception (voir notre article sur le déplafonnement du loyer commercial).
Le pas-de-porte intervient à deux niveaux.
Sur la valeur locative. L’article R.145-8 du Code de commerce, qui précise l’élément « obligations respectives des parties », se termine ainsi : « Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé. » Un loyer volontairement bas, compensé par un pas-de-porte, entre dans ces modalités.
Sur le loyer d’origine servant au calcul du plafond. Si le pas-de-porte est un loyer payé d’avance, le loyer réellement consenti à l’origine est supérieur au loyer facial. L’arrêt de 1978 cité plus haut admet que ce versement puisse être pris en compte dans le calcul du loyer d’origine servant de base au plafonnement, sous réserve de l’intention des parties.
La Cour de cassation laisse, sur le reste, une large marge aux juges du fond. Elle juge qu’ils fixent souverainement la valeur locative « en adoptant le mode de calcul qui leur apparaît le meilleur ». Elle l’a dit à propos d’un bail conclu sans pas-de-porte, où le locataire soutenait que le loyer surévalué de l’origine avait déjà indemnisé le bailleur (Cass. 3e civ., 3 juin 2004, n° 03-12.202, Bull. III n° 111), puis à propos d’un loyer initial supérieur au marché dont le preneur voulait retrancher la part correspondant à un droit d’entrée échelonné (Cass. 3e civ., 6 juillet 2005, n° 04-12.613, Bull. III n° 149). Dans les deux cas, le pourvoi a été rejeté : la manière dont le prix a été fixé à l’origine est un argument d’expertise, pas une règle de calcul automatique. Tout se joue donc devant l’expert et le juge du fond.
Comment l’expert évalue un pas-de-porte : cas pratique
Le dossier qui suit est fictif. Il reprend la démarche d’une expertise de valeur locative.
Les faits. Une boutique de 70 m² pondérés dans une rue commerçante d’une ville du Nord. Le bailleur propose un bail de neuf ans au loyer de 24 000 € HT par an, assorti d’un pas-de-porte de 40 000 €. Le preneur demande si ce montant est cohérent avec le marché.
Étape 1 : la valeur locative de marché. Par comparaison avec des loyers de locaux voisins, corrigés de l’emplacement, du linéaire de vitrine et de l’état, l’expert retient 430 € par m² pondéré et par an, soit environ 30 000 € HT.
Étape 2 : l’avantage de loyer. Le loyer stipulé est inférieur de 6 000 € par an à la valeur locative. C’est cet avantage, sur la durée ferme du bail, que le pas-de-porte achète.
Étape 3 : la valeur actuelle de l’avantage. Un euro économisé dans huit ans vaut moins qu’un euro versé aujourd’hui. L’expert actualise donc le différentiel sur neuf ans. Avec un taux de 6 % (hypothèse de l’exemple, à justifier selon le marché et le risque du dossier), la valeur actuelle de 6 000 € par an pendant neuf ans ressort à 40 810 €. Le pas-de-porte demandé, 40 000 €, est cohérent avec l’avantage consenti.
Étape 4 : le loyer économique. À l’inverse, on peut convertir le pas-de-porte en équivalent annuel, pour savoir quel loyer le preneur paie réellement.
| Méthode | Calcul | Équivalent annuel du pas-de-porte | Loyer économique |
|---|---|---|---|
| Répartition linéaire | 40 000 € / 9 ans | 4 444 € | 28 444 € HT |
| Annuité actualisée à 6 % | 40 000 € × 0,1470 | 5 881 € | 29 881 € HT |
| Valeur locative de marché | Comparaison | 30 000 € HT |
La méthode actualisée rapproche le loyer économique de la valeur locative : elle confirme que la somme versée est bien, ici, un loyer payé d’avance.
Étape 5 : l’effet au renouvellement. Supposons une variation de l’indice de 15 % sur la durée du bail (chiffre retenu pour l’exemple). Si l’on ignore le pas-de-porte, le loyer plafonné s’établit à 27 600 € (24 000 × 1,15). Si l’on admet qu’il constituait un supplément de loyer et qu’on l’intègre au loyer d’origine, la base devient 29 881 € et le plafond monte à 34 363 €. Dans les deux cas, si la valeur locative constatée au renouvellement est inférieure au plafond, c’est elle qui s’applique. L’écart entre les deux lectures, plusieurs milliers d’euros par an pendant neuf ans, explique que la qualification soit âprement discutée.
Erreurs fréquentes et points de contestation
Signer une clause muette. Un bail qui mentionne « un pas-de-porte de 40 000 € » sans autre précision ouvre la porte à deux lectures opposées au renouvellement et à un débat fiscal.
Confondre pas-de-porte et droit au bail. Le prix payé au locataire sortant n’a aucun effet sur la relation avec le bailleur. Il ne peut pas être invoqué contre lui au renouvellement.
Fixer le montant au jugé. Un pas-de-porte sans rapport avec l’écart de loyer fragilise la qualification choisie. Un pas-de-porte élevé avec un loyer déjà au niveau du marché se défend mal comme supplément de loyer, et l’administration le rappelle : le droit d’entrée n’est pas un supplément de loyer quand le loyer n’est pas anormalement bas.
Oublier la date d’appréciation. La valeur locative de référence est celle du jour de la conclusion du bail. Une évaluation faite après coup doit reconstituer le marché de l’époque, avec des références datées.
Croire que le juge appliquera une formule. Les arrêts de 2004 et 2005 le montrent : le juge du fond choisit librement sa méthode. Un rapport qui expose les deux lectures, chiffres à l’appui, pèse davantage qu’une affirmation de principe.
Questions fréquentes
Le pas-de-porte est-il obligatoire en bail commercial ?
Non. Aucun texte ne l’impose ni ne l’interdit en bail commercial. Il se négocie librement, et sa pratique dépend de l’emplacement et de l’état du marché locatif. Le bail rural obéit à d’autres règles : le Code rural réprime le versement de sommes indues à l’entrée dans un fonds loué.
Le pas-de-porte est-il remboursé à la fin du bail ?
Non. Contrairement au dépôt de garantie, il reste acquis au bailleur. Le locataire qui part ne récupère pas le pas-de-porte versé, sauf clause contraire. Il peut en revanche céder son droit au bail à un successeur, avec l’accord du bailleur si le bail l’exige, et récupérer ainsi une partie de la valeur.
Comment savoir si mon pas-de-porte est un supplément de loyer ?
On lit d’abord la clause du bail. Si elle est muette, on compare le loyer stipulé à la valeur locative de l’époque : un loyer nettement inférieur au marché oriente vers le supplément de loyer. Les termes employés et le traitement comptable des parties complètent l’analyse.
Le pas-de-porte est-il imposable pour le bailleur ?
Oui s’il a le caractère d’un supplément de loyer : il entre alors dans les revenus fonciers d’un bailleur particulier. Il ne l’est pas s’il compense uniquement une dépréciation réelle de l’immeuble, que le bailleur doit pouvoir établir (BOI-RFPI-BASE-10-10).
Comment calculer un pas-de-porte juste ?
On mesure l’écart entre la valeur locative du local et le loyer proposé, puis on actualise cet écart sur la durée du bail. La valeur obtenue donne un ordre de grandeur défendable, à ajuster selon la rareté de l’emplacement et les autres conditions du bail.
Faut-il une expertise pour évaluer un pas-de-porte ?
Ce n’est pas obligatoire, mais une expertise de valeur locative est utile avant de signer, pour vérifier le montant demandé, et au renouvellement, lorsque le sort du pas-de-porte est discuté. Le déroulement d’une mission désignée par le juge est décrit dans notre article sur l’expertise judiciaire immobilière. Pour la distinction avec la valeur de vente du local, voir valeur vénale : définition et méthodes.
Faire évaluer un pas-de-porte avant de signer ou de renouveler
Un pas-de-porte se discute sur des chiffres : la valeur locative du local, l’écart avec le loyer stipulé, la durée du bail. Avant de verser ou d’exiger une telle somme, ou lorsque son sort est discuté au renouvellement, une expertise amiable chiffre l’avantage réellement consenti et prépare la qualification à retenir. Le cabinet de Michel Copin, expert judiciaire près la cour d’appel de Douai, intervient pour les bailleurs comme pour les locataires, dans toute la France. Pour en parler : prendre contact.
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